住宅ローンと個人再生｜自宅を残しながら債務整理するには

「念願のマイホームを、住宅ローンを組んで購入しました。しかし、その後借金が膨らんでいってしまい、とうとう月々の返済額を返せない状態になってしまいました。どうすればいいのでしょうか…」。

債務整理でご相談される方のなかで、このようなお悩みを抱えている方は数多くいらっしゃいます。

ここでは、住宅ローンを持つ方の債務整理について、個人再生を主に説明します。

１．住宅ローンが支払えない場合の債務整理

(1) 住宅ローンの滞納から受任通知の送付まで

通常、住宅ローンの支払いを滞納した状態が3ヶ月~6ヶ月以上続くと、住宅ローンを組んだ金融機関から借主宛に、「期限の利益喪失通知」が届くことになります。

まず、「期限の利益」とは、簡単に言えば、返済期限までは、借金を返済しなくても、債権者から返済を請求されない権利です。
借金の返済を分割払いとしたときに、毎回の分割返済をきちんと行なっている限り、債権者から残金の返済を一括で請求されないのも、この期限の利益によるものです。

「期限の利益喪失通知」とは、「契約上、返済の滞納により借主が期限の利益を失ったので、債権者である金融機関が、返済期限前であっても、残金の一括請求が可能な状態になった」ことを借主に知らせる通知です。

この段階で一括返済出来れば問題解決ですが、その後も滞納し続けていると、今度は、住宅ローンの保証会社等から、「代位弁済通知書」が届くことになります。

通常、住宅ローンを組む金融機関は、借主との間で住宅ローン契約を組むのに併せて、保証会社や債権回収会社と間で、「もし、借主の返済が滞った場合には、これらの会社が、借主に代わって、住宅ローンの残金を一括弁済する」旨の契約を締結しています。

「代位弁済通知書」は、代位弁済を履行したことで、住宅ローンの残債が金融機関から保証会社や債権回収会社に移転し（また、この時点で、自宅に対する担保権も、金融機関から保証会社に移ることになります）、これらの会社が直接借主に対して一括返済を請求することが出来る状態になったことを借主に知らせる通知です。

これを放置すれば、そのまま、保証会社等の申立により、自宅の競売手続まで進んでしまいます。

(2) 住宅ローンと３つの債務整理手続

住宅ローンに限らず、債務の滞納が続いてしまっている状況下で有効な方法が「債務整理」です。

債務整理手続を弁護士に依頼すると、まず、弁護士から各債権者に受任通知が送付されます。

受任通知は、債務者から債務整理業務を受任した旨を弁護士より債権者に伝えるもので、この受任通知を受け取った債権者は、債務者本人に対して取立（イメージとしては、電話や手紙、訪問による請求がわかりやすいかと思います）をすることが出来なくなります。
（ただし、厳密に言えば、本人への取立が規制されるのは、金融機関や信販会社等であって、債権者が個人的な知り合い（親族・友人・知人・勤務先など）であるときや、債務者が自ら商売を行なっている場合の取引先などは、法律上、こうした規制がかからないので、弁護士の受任通知の後も、債権者から本人への取立が止まらない可能性がありますので、注意してください。）

我が国における主な債務整理の手続としては、①任意整理、②自己破産、③個人再生の３つの方法があります。

このうち、②の自己破産を行なった場合には、確かに、基本的には（税金など法律上免除されないものを除き）それまでの借金がゼロになるので、かなりの経済的メリットがあります。
しかし、他方で、自己破産では、破産した時点で手持ちの換価可能な資産については、債権者への配当のため、手放さなければなりません。

つまり、せっかく住宅ローンを組んで購入した自宅不動産についても、換価されて、その代金が債権者に分配されてしまうことになります。

よって、自宅を維持したまま債務整理を行なうことを希望するのであれば、①の任意整理か、③の個人再生が選択肢となります。そこで、次は、①の任意整理について検討してみます。

２．住宅ローンと任意整理

「任意整理」とは、大まかに言えば、現在の債務の残高を基本に、これを今後３～５年程度の期間で分割返済するようなプランにリスケジューリングする任意の交渉を、弁護士が本人に代わって債権者との間で行なうという手続です。

自己破産や個人再生とは異なり、裁判所を通さない私的な手続ですので、弁護士が介入する業者、逆に弁護士を介入させない業者を、本人の意思で自由に選ぶことが出来ます。
よって、住宅ローン業者には弁護士を介入させず、その他の借入先との間で任意整理を行えば、自宅を残したまま債務整理が行えるというわけです。

任意整理では、選定した債権者に対して、今後の利息や今までの利息、元本などの一部免除をお願いすることになります。
しかし、実務上、今後の利息（将来利息）については、概ね免除して貰えることが多いですが、その他（元本や発生済みの利息・損害金等）については、減額に応じてくれない業者が殆どです。

たとえば、住宅ローンの残債務が3,000万円（月額10万円払い）あり、その他の債務が合計600万円あるとします。
この場合、マイホームを残すならば、月額10万円の住宅ローンはそのまま支払うことになるので、その他の債務600万円を任意整理することになります。

全ての業者を同じ条件（返済回数）で返済すると仮定した場合、住宅ローン以外の支払原資としては、３年（３６回）払いだと月額17万円前後、５年（６０回）払いだと月額10万円前後が目安になります（ただし、任意整理は、あくまで、債権者である業者との交渉次第で、返済月額や支払期間は変わってきますので、ここでの金額は、あくまで１つの目安としてお考えください）。

これだけの金額を、債務者が、毎月の住宅ローンの支払いとは別に準備することが出来るのか、ということが、任意整理での解決が可能か否かを判断するに当たっての焦点となります。

３．住宅ローンと個人再生

個人再生とは、法律の定めに基づき、現在の債務の金額を大きく減額することで、多重債務者の経済的更生を促すことを目的とした、裁判所を通した手続です。

個人再生における返済期間は法律で決まっており、原則は３年間ですが、例外的に裁判所が許可すれば、最長５年間まで返済期間を延長することも出来ます（返済期間が延長されれば、当然、１回当たりの返済額が下がるので、その意味では債務者に有利になりますが、他方で、実務上、返済のゴールが伸びたことで、途中で精神的に挫折して返済を止めてしまった例や、延長した期間中に不測の事態が起きて、ゴール目前で返済が滞ってしまったという例も存在しますので、何がベストな条件かは、個々人で変わってきます）。

個人再生では、住宅ローン付きの自宅を所持している方が、住宅ローン以外の債務は、減額して３年ないし５年の分割返済をする一方、住宅ローンだけは、これまで通り支払い続けることで、期限の利益を失わずに自宅を残すことが出来るようにするため、「住宅資金特別条項（住宅ローン特則）」という制度が存在します。

(1) 住宅資金特別条項（住宅ローン特則）について

住宅ローン特則を利用する場合、住宅ローンに関しては、債務が減額されないため、基本的に、それまで通りにローンの返済を続けていかなければなりません。

住宅ローンの借り換えについても、個人再生中という理由だけで門前払いされることはないでしょうが、収入、信用力、ローン残額などを銀行等の金融機関が総合的に判断することになりますので、実際に借り換えが出来るかはケースバイケースです。

住宅資金特別条項を利用する場合は、下記のような条件を満たさなければなりません。

• 残したい不動産が「住宅」＝債務者本人の居住用の自宅として現に利用されていること（例えば、賃貸用マンションや投資用マンションなどは、ここでいう「住宅」に該当しません。他方、ローン借主が単身赴任中で、現在家族だけが住んでいる家に関しては、形式的にはこの条件を満たしていませんが、実務上は、別居は一時的なものであり、いずれ本人が戻ることが予定されているとして、「住宅」と評価して貰えるケースもあります）
• そのローンが「住宅資金貸付債権」＝住宅の建設・購入・改良に必要な資金（住宅を建てるための土地や借地権の取得に必要な資金を含む）の借入に該当すること（例えば、借入目的が事業資金であった場合は、この条件を満たしません。また、いわゆる諸費用ローンや買い替えローンなども、形式的にはこの条件を満たしておらず、これらのローンを「住宅資金貸付債権」と扱って貰えるかは、ケースバイケースの判断になります）
• 当該不動産に、住宅ローンにより付された抵当権以外の担保権がつけられていないこと（債権者の名前と担保権の登記が自宅の謄本にはっきり載っている場合はわかり易いかと思いますが、自宅がマンションである場合に、その管理費を滞納していると、法律上、それだけで、マンションに対する担保権が認められているため、住宅ローン特則が利用不可能になってしまうので、注意が必要です）
• 住宅ローンの支払いが遅れ、保証会社による代位弁済が行われてしまった場合には、その代位弁済から６か月が経過していないこと（代位弁済から６か月以内であれば、「巻き戻し」といって、代位弁済がされる前の状態に戻すことが可能ですが、６か月を過ぎると、この「巻き戻し」が出来なくなります。すると、保証会社の債権自体は、あくまで代位弁済したことに基づく求償債権ですので、もはや、支払うべき住宅ローン自体が存在しないことになります）
• 住宅ローンを除いた借金が合計5,000万円を超えないこと（なお、この条件を満たさない場合は、そもそも個人再生手続自体を利用することが出来ません）

ただし、当該自宅不動産について、現在の時価と住宅ローンの残高の差額がプラスになっている場合（いわゆる「アンダーローン」の状態）には、この差額も手持ち資産と扱われ、再生手続後に債権者（住宅ローン債権者以外）に支払う総額が増えることになってしまいます。

反対に、自宅の時価と住宅ローンの残高の差額がマイナスの場合（いわゆる「オーバーローン」の状態）には、それだけで個人再生の利用に不利益になることはありません（住宅ローン債権者以外に対する返済総額の算定の際に、オーバーローン物件については、価値はゼロ円として扱われます）。

(2) 住宅ローン以外の債務の減額の程度

個人再生の減額率は、住宅ローン以外の債務の合計額により変わってきます（下記のうち、左側の減額前の金額は「基準債権額」、右側の減額後の金額は「最低弁済額」と呼ばれます）

• １００万円以上５００万円未満…１００万円に減額
• ５００万円以上１５００万円未満…５分の１に減額
• １５００万円以上３０００万円以下…３００万円に減額
• ３０００万円を超える金額から５０００万円以下…１０分の１に減額

（※住宅ローン以外の残債が５０００万円を超える場合は、そもそも個人再生手続の利用資格がないことは、前述のとおりです）

前述の任意整理と同じ例の場合、住宅ローン以外の債務（基準債権額）は合計600万円なので、その債務は、上記②により、120万円まで減額されます（600万円の５分の１）。

これを原則３年で支払うことになるので、毎月払いにするときは、月額4万円弱（５年まで延長できれば月額2万円）と、他に住宅ローンの１０万円を支払っていくことになります。
任意整理を行うよりも、その後の弁済がかなり楽なことが分かります。

(3) 弁済額の決め方の種類

ただし、注意して頂きたいのは、ここで説明した返済額は、あくまで「最低弁済額」であるということです。

個人再生で、住宅ローン以外の債権者に対して総額いくらを返済するのかということは、最低弁済額だけで結論が決まるものではなく、他に比較対象となるものがあります。

まず、「小規模個人再生」と呼ばれる、個人再生の原則的な手続における返済総額は、「最低弁済額」と「清算価値」の２つを比較して、いずれか高い方の金額（以上）であることが、法律上要求されています。

「清算価値」とは、債務者が再生ではなく破産を選んだと仮定した場合に、債権者に配当されると予想される金額のことであり、例えば、上述の例で、この人の自宅が３００万円のアンダーローン物件だったとしたら、返済総額は、１２０万円ではなく、３００万円までしか減額されないことになります（他方、仮に、清算価値が１００万円しかなかったときは、返済総額は、最低弁済額に基づき１２０万円となります）。

さらに、「給与所得者等再生」と呼ばれる、個人再生の特則的な手続では、比較対象として「可処分所得の２年分」が加わり（可処分所得の計算方法は法律で決まっていますが、ここではその説明は割愛させて頂きます）、これと先程の「最低基準額」及び「清算価値」を比較して、３つの中で最も高い金額（以上）を返済総額に設定することが、法律上要求されています。

したがって、ある１つの事案について、小規模個人再生と給与所得者等再生それぞれの手続を検討したとき、後者は、前者より、返済総額が上がることはあり得ても、下がることは決してないことになります。

ある人の借金を個人再生で解決出来るか否かは、こうした基準によって算定された返済総額を、決められた期間内で分割返済出来る見通しがあるか、という視点から判断することになります。

４．個人再生は泉総合法律事務所川越支店へご相談下さい

いかがでしたでしょうか。以上のような方法を取ることで、自宅を残しながら債務整理を行える可能性は残されています。
しかし、前述のとおり、その条件やメリットが受けられるかなど、慎重な検討が必要な項目も多く存在しています。

お悩みを抱えている方は、すぐに弁護士に相談することをお勧めします。

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